근저당권설정자

1. 개념

✅ **근저당권설정자(根抵當權設定者, Mortgagor in Revolving Mortgage)**란,

• 근저당권을 설정하여 담보를 제공하는 사람을 의미합니다.
• 보통 채무자 본인이거나, 제3자가 대신 담보를 제공하는 경우도 있음.

💡 쉽게 말해:
✅ "자신의 부동산을 담보로 제공하는 사람"
✅ "근저당권을 설정해 주는 채무자 또는 제3자"

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2. 근저당권설정자와 근저당권자의 차이

구분근저당권설정자(담보 제공자)근저당권자(채권자)

역할	담보(부동산)를 제공하는 사람	근저당권을 받아 대출해 주는 사람
주체	채무자 또는 제3자	금융기관(은행 등) 또는 개인 채권자
권리	대출을 받거나, 채무를 대신 보증 가능	채무자가 변제하지 않으면 경매로 변제받을 권리
예시	A가 자신의 건물을 담보로 제공	은행이 A에게 대출을 해주고 근저당권을 설정

💡 즉, 근저당권설정자는 담보를 제공하는 사람, 근저당권자는 대출을 해주는 채권자!

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3. 근저당권설정자의 주요 특징

✅ (1) 보통 채무자 본인이 근저당권설정자가 됨

• 예: A가 은행에서 대출을 받을 때, 자신의 부동산을 담보로 제공하면 A가 근저당권설정자가 됨.

✅ (2) 제3자가 근저당권설정자가 될 수도 있음

• 예: B가 대출을 받는데, C가 대신 자신의 부동산을 담보로 제공하면 C가 근저당권설정자가 됨.

✅ (3) 담보 제공 후에도 부동산 소유권은 유지됨

• 근저당권을 설정했다고 해서 부동산 소유권이 이전되는 것은 아님.
• 단, 채무를 변제하지 않으면 근저당권자가 경매를 신청할 수 있음.

💡 즉, 근저당권설정자는 담보를 제공하지만, 소유권을 유지함!

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4. 근저당권설정자의 의무

✅ (1) 채무 변제 의무

• 설정자는 채무를 변제하여 담보물을 보호해야 함.
• 만약 변제하지 않으면 근저당권자가 부동산을 경매로 처분할 수 있음.

✅ (2) 담보물 보전 의무

• 설정자는 담보물(부동산)을 훼손하거나 가치를 떨어뜨려서는 안 됨.
• 예: 건물을 일부러 파손하거나, 불법 증축하는 행위 금지.

✅ (3) 근저당권자의 동의 없이 부동산을 임의로 처분 불가

• 근저당권이 설정된 부동산을 타인에게 양도하거나, 추가로 다른 근저당을 설정하는 경우 근저당권자의 동의가 필요할 수도 있음.

💡 즉, 근저당권설정자는 부동산을 제공한 만큼, 이를 보호해야 할 의무가 있음!

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5. 근저당권설정자의 권리

✅ (1) 변제 후 근저당권 해지 요청 가능

• 대출을 모두 갚으면 근저당권을 해지할 수 있음.
• 근저당권이 해지되면 부동산에 대한 부담이 없어짐.

✅ (2) 채권최고액(한도) 초과 대출 거부 가능

• 근저당권은 한도를 설정하는데, 설정자가 동의한 한도를 초과하여 대출하는 것은 불가능함.

✅ (3) 부동산 소유권 유지

• 근저당권이 설정되어도, 설정자는 부동산 소유자로서 권리를 행사할 수 있음.
• 다만, 채무를 갚지 않으면 경매 처분 가능.

💡 즉, 설정자는 채무를 갚으면 근저당권을 해지할 수 있고, 부동산 소유권도 유지됨!

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6. 근저당권설정자와 근저당권자의 관계 예시

✅ (1) 채무자 본인이 근저당권설정자인 경우

• A가 은행에서 3억 원을 대출하면서 자신의 아파트에 근저당권을 설정.
• A(근저당권설정자) → 은행(근저당권자)
• A가 대출을 갚지 않으면 은행이 아파트를 경매로 처분 가능.

✅ (2) 제3자가 근저당권설정자인 경우

• B가 은행에서 5억 원을 대출하면서,
  → C가 B 대신 자신의 빌딩을 담보로 제공하여 근저당권을 설정.
• C(근저당권설정자) → 은행(근저당권자) → B(채무자)
• B가 돈을 갚지 않으면, C의 빌딩이 경매 처분될 수 있음.

💡 즉, 설정자는 채무자 본인일 수도 있고, 제3자가 대신 담보를 제공할 수도 있음!

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7. 근저당권설정자의 위험 (주의해야 할 점)

✅ (1) 변제하지 않으면 담보 부동산이 경매로 넘어갈 위험

• 설정자는 채무자가 돈을 갚지 않으면, 근저당권자가 경매를 신청하여 부동산을 처분할 수 있음.

✅ (2) 제3자가 설정자로 된 경우, 채무자가 변제하지 않으면 본인 부동산이 위험

• 다른 사람의 채무를 대신 담보로 제공한 경우, 그 사람이 돈을 갚지 않으면 자신의 부동산이 경매 처분될 위험.

✅ (3) 담보물 가치 하락 시 불이익 가능

• 부동산 가치가 하락하면, 추가 담보를 요구받거나 대출 연장이 어려울 수 있음.

💡 즉, 근저당권설정자는 채무자의 변제 여부에 따라 부동산을 잃을 위험이 있으므로 주의해야 함!

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8. 근저당권설정자 vs. 보증인의 차이

구분근저당권설정자보증인

담보 제공 여부	부동산 등 특정 자산을 담보로 제공	채무 이행을 보증하지만, 특정 담보 제공 없음
책임 범위	담보한 부동산에 한정됨	채무 전체를 보증할 수도 있음
채무 변제 불이행 시	부동산이 경매로 처분될 위험	보증인이 직접 채무를 변제해야 할 수도 있음

💡 즉, 근저당권설정자는 특정 담보를 제공하지만, 보증인은 담보 없이 채무를 대신 갚아야 할 수도 있음!

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9. 결론

✅ 근저당권설정자는 "자신의 부동산을 담보로 제공하는 사람"
✅ 채무자 본인이 될 수도 있고, 제3자가 될 수도 있음
✅ 채무를 변제하지 않으면 근저당권자가 경매를 통해 변제받을 수 있음
✅ 대출을 모두 갚으면 근저당권을 해지할 수 있음
✅ 제3자가 설정자가 된 경우, 채무자가 갚지 않으면 자신의 부동산이 위험할 수 있음

💡 즉, "근저당권설정자는 담보를 제공하지만 소유권을 유지하며, 채무자가 돈을 갚지 않으면 부동산이 경매 처분될 수 있다!"