1. 개념
✅ 저당권(抵當權, Mortgage)
- 특정한 채권을 담보하기 위해, 채무자가 부동산(토지, 건물 등)을 제공하고, 변제하지 않을 경우 경매 등을 통해 변제받을 수 있는 권리.
- 한 번 설정하면 특정 채권에 대해서만 효력이 있음.
✅ 근저당권(根抵當權, Revolving Mortgage)
- 일정한 한도를 정하고, 그 범위 내에서 변동하는 채무를 계속 담보할 수 있는 저당권.
- 즉, 기존 저당권과 달리, 한도 내에서 계속 빌려 쓸 수 있음.
💡 쉽게 말해:
✅ "저당권 = 특정한 채권 하나를 담보하는 권리"
✅ "근저당권 = 여러 개의 변동하는 채무를 담보하는 권리 (한도 내에서 반복 사용 가능)"
2. 근저당권 vs. 저당권 차이
구분저당권(抵當權)근저당권(根抵當權)
| 담보 대상 | 특정 채권 하나만 담보 | 한도 내에서 변동하는 채권을 계속 담보 |
| 설정 방식 | 대출(채권) 발생 시마다 새롭게 설정해야 함 | 한 번 설정하면 추가 대출도 자동으로 담보됨 |
| 채권 변동 여부 | 변동 없음 (고정) | 변동 가능 (한도 내에서 증감) |
| 소멸 시점 | 채무 변제 시 소멸 | 모든 채무가 변제되고 한도가 소진되면 소멸 |
| 예시 | 주택담보대출 1건에 대해 저당권 설정 | 5억 원 한도 내에서 여러 번 대출 가능 |
💡 즉, 저당권은 특정한 대출만 담보하지만, 근저당권은 한도 내에서 계속 대출을 담보할 수 있음!
3. 저당권과 근저당권의 법적 근거
📌 민법 제356조 (저당권의 내용)
"저당권자는 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우, 목적물을 경매하여 우선 변제받을 권리를 가진다."
📌 민법 제357조 (근저당권의 설정)
"채권자는 일정한 한도 내에서 발생하는 여러 개의 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정할 수 있다."
✅ (1) 저당권은 특정 채권 하나만 보호 가능
✅ (2) 근저당권은 한도를 정해 놓고, 그 안에서 계속 변동하는 채권을 담보 가능
💡 즉, 법적으로도 근저당권은 변동하는 채권을 보호할 수 있도록 규정되어 있음!
4. 근저당권과 저당권의 사용 사례
✅ (1) 주택담보대출 (저당권)
- A가 주택을 담보로 1억 원 대출을 받음.
- 이때, 은행은 A의 주택에 저당권을 설정하여, A가 갚지 않으면 경매를 통해 변제받음.
- A가 대출을 갚으면 저당권 소멸.
✅ (2) 사업 운영자금 대출 (근저당권)
- B가 공장을 운영하면서 10억 원 한도의 근저당권을 설정함.
- B는 필요할 때마다 한도 내에서 돈을 빌릴 수 있으며, 기존 대출을 상환하면 다시 대출 가능.
- 즉, 한 번 근저당권을 설정하면 반복적으로 대출 가능.
💡 즉, 저당권은 1회성 대출에 사용되고, 근저당권은 여러 번 대출이 필요한 경우에 사용됨!
5. 근저당권의 장점
✅ (1) 채권자가 추가 설정 없이 계속 대출 담보 가능
- 저당권은 대출할 때마다 새로 설정해야 하지만, 근저당권은 한 번 설정하면 계속 사용 가능.
✅ (2) 채무자가 같은 담보로 여러 번 대출 가능
- 근저당권은 한도 내에서 여러 번 돈을 빌릴 수 있기 때문에, 운전자금이 필요한 기업 등에 유리함.
✅ (3) 설정 비용 절감
- 저당권은 매번 설정할 때 등기 비용이 발생하지만, 근저당권은 한 번 설정하면 계속 사용 가능.
💡 즉, 근저당권은 변동하는 채권을 효율적으로 담보할 수 있음!
6. 근저당권의 단점 (채무자의 위험)
✅ (1) 대출 한도 내에서 계속 채무가 증가할 수 있음
- 한도를 초과하지 않으면 계속 빌릴 수 있기 때문에, 부채가 증가할 위험이 있음.
✅ (2) 담보를 해제하려면 전체 채무를 변제해야 함
- 저당권은 특정 대출을 갚으면 해제되지만, 근저당권은 한도 내 모든 채무를 갚아야 해제됨.
✅ (3) 변제 후에도 새로운 채권이 발생할 수 있음
- 근저당권이 살아 있는 한, 채무자는 새로운 채권이 생길 위험이 있음.
💡 즉, 근저당권은 편리하지만, 채무자가 계속 빚을 지는 위험도 있음!
7. 근저당권과 저당권의 소멸 방식
✅ (1) 저당권 소멸 조건
- 채무자가 대출금을 전액 변제하면 소멸됨.
✅ (2) 근저당권 소멸 조건
- 근저당권에 따른 모든 채무가 변제되고, 한도가 더 이상 사용되지 않을 경우 소멸됨.
- 채권자가 근저당권을 포기할 수도 있음.
💡 즉, 저당권은 특정 대출을 갚으면 끝나지만, 근저당권은 전체 채무를 변제해야 소멸됨!
8. 결론
✅ 저당권은 "특정한 채권 하나를 담보"하는 권리
✅ 근저당권은 "한도를 정해 놓고, 계속 변동하는 채권을 담보"하는 권리
✅ 근저당권은 반복 대출이 필요한 경우(예: 기업 운영자금 대출)에서 유리함
✅ 근저당권은 한 번 설정하면 계속 사용할 수 있지만, 채무가 계속 늘어날 위험도 있음
💡 즉, "저당권은 특정 대출을 담보하고, 근저당권은 변동하는 채권을 담보하는 방식"이 핵심!