부동산 명의신탁이란?

 

1. 명의신탁의 개념

• 부동산 명의신탁이란, 실제로 소유권을 가진 사람이 제3자의 명의로 부동산을 등기하는 행위를 의미합니다.
• 즉, "실제 소유자(신탁자)"와 "명의만 빌려주는 사람(수탁자)"이 다릅니다.
• 명의신탁은 법률상 강력하게 규제되며, 원칙적으로 무효입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 약칭 "부동산실명법").

✅ 예시

• A가 투기 규제를 피하려고 B의 명의로 부동산을 등기한 경우
• A가 채권자의 압류를 피하기 위해 C의 명의로 부동산을 등기한 경우
• A가 미성년자인 자녀 D의 명의로 부동산을 등기한 경우

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2. 부동산 명의신탁의 유형

유형설명법적 효력

1. 계약명의신탁	매도인과 계약은 신탁자가 하고, 등기는 수탁자 명의로 함	무효 (부동산실명법 위반)
2. 단순명의신탁	기존 소유자의 부동산을 수탁자 명의로 등기	무효 (부동산실명법 위반)
3. 중간생략등기형 명의신탁	매도인 → 신탁자가 아닌 수탁자에게 직접 등기	무효 (부동산실명법 위반)

 

 

✅ 대법원 2019.5.16. 선고 2018다289711 판결

"부동산 명의신탁은 부동산실명법에 따라 원칙적으로 무효이며, 신탁자는 수탁자에게 소유권 반환을 청구할 수 없다."

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3. 부동산 명의신탁의 법적 문제

 

✅ (1) 부동산실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률) 위반

• 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 신탁자는 소유권을 주장할 수 없습니다.
• 수탁자가 부동산을 임의로 처분해도 신탁자는 법적으로 보호받을 수 없습니다.

✅ (2) 명의신탁자의 소유권 반환 청구 불가

• 신탁자가 수탁자에게 **"내 부동산이니 돌려달라"**고 요구할 수 없음.
• 대법원 2016.5.26. 선고 2015다220250 판결"명의신탁된 부동산은 신탁자가 소유권을 주장할 수 없고, 반환 청구도 불가능하다."

✅ (3) 형사처벌 가능성

• 부동산 명의신탁은 "명의신탁 약정" 자체가 무효이므로, 이를 위반하면 형사 처벌될 수 있음
• 부동산실명법 제5조(과징금 부과) 및 제8조(형사처벌 조항)
  • 명의신탁자는 부동산 가액의 30% 이하 과징금 부과 가능
  • 허위 명의 등기 시 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금

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4. 명의신탁 관련 주요 판례

 

✅ 대법원 2019.10.31. 선고 2019다206436 판결

"명의신탁된 부동산은 신탁자가 소유권을 주장할 수 없으며, 수탁자가 제3자에게 매각해도 원 소유자는 반환을 요구할 수 없다."

✅ 대법원 2014.9.4. 선고 2013다220789 판결

"명의신탁은 무효이며, 명의신탁자가 매수한 부동산에 대해 수탁자에게 소유권 이전을 요구할 수 없다."

✅ 대법원 2022.6.9. 선고 2021다295686 판결

"명의신탁한 부동산이 수탁자 명의로 설정된 경우, 신탁자가 이를 돌려달라고 주장할 수 없고, 수탁자가 처분해도 법적으로 보호받을 수 없다."

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5. 결론

 

• 부동산 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 소유권 반환을 청구할 수도 없습니다.
• 부동산실명법 위반으로 형사처벌(징역 또는 벌금) 및 과징금이 부과될 수 있습니다.
• 신탁자가 보호받지 못하고, 수탁자가 부동산을 처분해도 법적으로 대응이 어렵습니다.
• 따라서 명의신탁은 절대 금지되며, 실소유자 명의로 등기해야 합니다. ✅